7月24日，中央政治局会议召开，再次提到促进房地产市场平稳健康发展，调动了资本市场对房地产的乐观预期。本轮宽松周期开始于2021年下半年，目前已进入常态化宽松，但房地产投、融、销的整体困境并没有明显改善。

2000年以来，房地产共经历了5轮宽松周期，但本轮（第五轮）与前期宽松周期有着本质的不同，预计在未来常态宽松下，可能避免房地产的硬着陆，但阶段内施工端难有明显反弹，仍将持续拖累钢材消费。

数据来源：统计局，钢联数据

第一轮：2008-2009年——次贷危机后刺激房地产带动经济恢复

2008年9月，国际金融危机全面爆发后，中国经济增速快速回落，经济面临硬着陆的风险。中国政府于2008年11月推出了进一步扩大内需、促进经济平稳较快增长的十项措施，即“四万亿计划”；同时连续降准降息维持宽松的货币环境。这一轮是宏观经济的整体宽松，主要逻辑是刺激投资带动经济增长，而资金大量流入房地产，推动了房地产的快速发展。

从商品房销售数据可以看出，在“四万亿”出台之前，商品房销售额累计同比增速快速下滑乃至收缩，而出台之后快速反弹，后逐渐回归理性。

第二轮：2011-2012年——应对欧债危机影响继续提振投资

2010年欧债危机爆发，并且前期紧缩的货币政策影响开始显现，严重影响中国的对外贸易，进而拖累中国经济增长。因此中国再次开启一轮宽松的货币政策周期。本质而言，这波宽松周期和08-09年宽松周期政策逻辑一致，都是为了应对从国外扩散到国内的经济危机而提振投资稳增长，因此政策效果也大体相似，房地产提振效果明显。

第三轮：2014-2016年——棚户区改造去库存

由于一二线城市严格限购、三四线城市高库存，2014 年上半年房地产市场降至冰点，销售增速快速下滑，随后土地市场表现低迷，投资疲软。

在此背景下，2014 年3 月政府工作报告中提出“针对不同城市情况分类调控”；4 月，政治局会议提及“更好地运用开发性金融支持棚户区改造”；9月重启“认贷不认房”，贷款利率下限重回 09 年水平，约 30 城全面取消限购；次年 3 月进一步下调首付比例，缩短交易环节二手房营业税减免期限。与此同时，2014年6月开始房贷利率持续下行，直至 2016 年7 月触底。而在企业端，房地产再融资逐步开闸，公司债扩围，进一步开放海外债发行。

全面政策支持下，地产行业开始回升，销售量价自2015Q2开始同比持续上行5个季度。

第四轮：2018-2019——精准调控，因城施策

国内金融去杠杆，国际上中美贸易摩擦影响，地产销售量价承压，尤其是一些库存比较高的城市，因此部分地方政府开始点状宽松，放松限购、限售、首付比，但没有从国家层面大规模刺激，以因地制宜的精准调控为主。

从销售表现来看，由于没有大范围刺激，销售也没有得到大规模提振，市场处在相对理性状态，商品房销售额增速表现温和。

第五轮：2021.7至今——避免地产硬着陆

2020年下半年，提出“三道红线”监管标准，房地产企业融资全面收紧，而后不断加码需求端政策收紧，2021年上半年积压需求释放后，下半年地产销售开始快速下滑，又叠加疫情影响，基本面走弱，地产压力越来越大。

于是21年开始民企开发商不断爆雷，22年爆发停贷潮，地产的下行不仅开始拖累经济，甚至开始影响社会稳定，中央自21年7月开始出手进行地产政策解绑，以防止地产硬着陆带来的一系列问题。

数据来源：公开资料整理，钢联数据

本轮宽松周期持续时间长，政策基本应出尽出，包含：大范围取消限购、限售，降低房贷利率底线，降低首付比等等，甚至也出台了支持企业融资的“三支箭”等等。因此很多人将这一轮宽松周期与2014年进行类比，但市场反弹迟迟未现，标志着本轮调整的深度远超2014年。实际上，本轮宽松周期亦可分为4个阶段——

1）2021年7月-2022年2月：起步期，低能级城市的购房补贴、公积金贷款和降首付等为主；

2）2022年3月-9月：爆发期，以3月1日郑州“十九条”为起点，二线城市开始放松限购、限贷和限售；

3）2022年10月-2023年3月：减弱期，9月底全国性三大政策过后，各城市继续边际放松三限，但政策力度减弱，以打补丁为主并且有明显底线；

4）2023年4月-7月：平静期，政策出台频率明显下降，以低能级城市公积金贷款、购房补贴为主。

因此，7月24日的政治局会议，或意味着新的一轮需求端宽松即将开启。在本次政治局会议上，首次明确提出我国房地产市场的供求关系已经发生重大变化，具体而言，是指居民基本住房需求得到满足；人口规模红利接近尾声，城镇化放缓；居民杠杆率已较高，未来进一步加杠杆空间有限。今后住房消费将以真实需求（刚需+改善）为主支撑，投机需求支撑将减退，阶段内表现就是需求总量的大幅缩减，中央客观认识到了需求的转变后，或将开启下一轮需求端宽松来避免行业硬着陆。

另外7月21日，国常会审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，部分人将这个政策理解为“棚改2.0”，但事实并非如此，本次城中村改造政策和2015-2016年的棚改在覆盖范围、改造方式、资金来源、安置方式等上都有诸多不同，因此对城中村改造政策不应该抱有对“棚改”的期待，很难再掀起一轮地产热。

城中村改造和棚改的对比

数据来源：公开资料整理，钢联数据

 

预计年底地产销售企稳，但用钢需求或到2024年下半年触底

本轮地产宽松周期在供需关系的转变下，呈现出与前期截然不同的特点，仍在深度调整当中。从施工数据来看，房地产新开工面积从2021年7月开始累计同比转负，而施工面积从2022年5月开始累计同比转负，竣工面积则在“保交楼”政策的推动下有所回升。

数据来源：统计局，钢联数据

根据国际经验，一般而言消化地产泡沫需要约25个季度，即6年左右的周期，但实际上中国地产泡沫并没有达到美国、日本那么严重，本波下行也并非泡沫破裂导致的，因此恢复速度预计偏快。2023年上半年，中国商品房销售额累计同比逐渐由负转正，1-6月整体同比基本持平，预计到2023年底销售逐渐企稳。而影响用钢需求的新开工，由于全国土地出让明显降速、企业投资积极性不高，预计恢复相较于销售略有滞后，至少到2024年下半年可能出现企稳趋势。

由于需求结构的长期改变，即使销售、投资等出现触底回升的趋势，也不会达到前期高点，对钢材的需求不会恢复到前期水平，行业将会步入新常态。

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