回顾过去的地产周期， 2008年金融危机来临，房地产业与经济表现同步下跌，至08年三季度，GDP同比回落至9.5%。而央行于08年9月首次降息，10月放松地产政策，降首付以及7折利率，10-12月3次降息、2次降准，首套按揭利率从9月至12月下行了250bp。本次政策见效较快，08年12月，销售面积触底回升，新开工也在09年5月触底回升。

本轮周期政策放松节奏较为克制，例如从22年3月郑州取消认房认贷到23年8月末一线取消认房认贷，跨度一年半，从22年7月廊坊全面取消四限到23年9月多个二线城市取消限购跨度一年以上，各地放松节奏不一，无法对全国市场形成较好的带动效果，且随着房价的下行，政策效果的持续性也在减弱，销售面积，新开工等仍为负增长。

数据来源：钢联数据

2023年10月31日，中央金融工作会议提出要加快“平急两用”公共基础设施、城中村改造和保障性住房建设“三大工程”建设，构建房地产发展新模式，其中城中村改造和保障房建设与房地产相关性较高，预计在一定程度上能对冲地产的下行压力。城中村改造为存量资源盘活，可实现盈余，城市建成区内仍然实行乡村行政建制，实行村两委管理的区域。而保障房建设为民生工程，保本微利，市场化方式运作，公平公正配售，且封闭交易，不得上市交易。

本轮城中村改造或回归政府主导。我国城市更新自起步以来，各个阶段重点有所不同，大概可分为四个阶段，包括2013年前的摸索阶段、2013-2018年以棚改为主的阶段、2019-2022年以老旧小区改造为主的阶段及2023年以来以城中村改造为重点的城市更新阶段。城中村改造的模式演变方向受房地产市场本身景气度的影响较大，景气度上行时期市场化房企参与积极性相对较高，本轮受近期景气度下滑影响，城中村改造有再次回归政府主导的趋势。

时间	会议	内容
2023.4.28	中央政治局会议	在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，规划建设保障性住房。
2023.7.21	国常会	审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指 导意见》，把城中村改造与保障性住房建设结合好。
2023.8.25	国常会	审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》，加大保障性住房建设和供给，由各地政府按划拨方式供地和负责建设配套设施。
2023.9.4	保障性住房工作会议	保障性住房建设是艰巨复杂的系统性工程，要坚持规划先行、谋定后动。

保障房建设有助于盘活现有资源，让商品住房回归商品属性。本轮保障房建设明确规定“严格的封闭管理”，很大程度上抑制了房地产的盲目投资热度。且筹集方式为“鼓励地方在满足安全要求的前提下，依法依规将空置的商业办公楼改建为宿舍型保障性租赁住房”，有助于盘活现有资源，防止空置。回顾旧的保障性住房体系，在2010年至2013年左右达到建设高峰期，年均建设426万套，之后逐年下滑，目前建设体量较小，2017年以来年均建设仅约45万套。而新的保障房体系可以补足工薪收入群体目前的住房短板，根据住建部表示，“十四五”时期，全国初步计划建设筹集保障性租赁住房近900万套（间），预计可解决2600多万新市民、青年人的住房困难，可完成投资3万亿元左右。目前保障性租赁住房21年、22年已分别筹建94万套、265万套，23年计划筹建204万套。

时间	项目及政策	内容
2023.11.23	北京超额完成保障性租赁房建设筹集计划	2022年全年北京市计划筹集建设保障性租赁住房15万套间，实际建设筹集保障性租赁住房共15.15万套间，超额完成全年原定计划。
2023.11.20	上海政府印发修订后的《关于本市全面推进土地资源高质量利用的若干意见》	增加城镇居住用地特别是各类保障房用地规模，推进城镇开发边界内存量工业用地“二次开发”和开发边界外低效建设用地减量。
2023.10.26	云南省丽江市人民政府办公室发布《关于印发丽江市促进房地产市场平稳健康发展若干措施的通知》	鼓励房地产开发企业积极参与保障性租赁住房建设，在商品房开发项目中配建部分保障性租赁住房，也可将在建商品房全部或部分转化为保障性租赁住房，现有存量商品房可以申请转化为保障性租赁住房。
2023.5.4	深圳市2023年保障性住房第一批项目集中开工仪式举行	本次集中开工共计57个项目，可提供保障性住房3.9万套，也是深圳力度最大的一次保障性住房集中开工。深圳将在“十四五”规划期间，建设和筹集保障性住房原目标54万套（间）调整为不少于74万套（间），增加的20万套（间）均为保障性租赁住房。
2023.2.28	开封市政府印发发展保障性租赁住房的实施意见	开封鼓励将既有市场租赁住房、公寓、单位宿舍、人才公寓及政府闲置住房等纳入保障性租赁住房管理，鼓励回购存量商品房用作保障性租赁住房。
2022.11.24	江苏省苏州市住房和城乡建设局发布《苏州市发展保障性租赁住房实施办法》	保障性租赁住房主要面向在苏州市无房的新市民、青年人等群体，不设收入线门槛。产业园区配套比例提升建设的保障性租赁住房优先保障产业园区内工人群体。

综上讨论，本轮地产政策放松节奏较为克制，且市场信心仍在缓慢修复中，地产下行趋势未改，但三大工程政策的提出，可以有效盘活现有资源，预计在房地产的结构调整期起到一定的缓冲作用，也可以有效填补投资窗口期。若城中村改造和保障房建设顺利推进，或成为下一个投资增长点，由政府主导逐渐过渡为民营企业深度参与。而保障房建设或与传统的商品房建设分隔开，传统的改善型商品房依然起到稳房价，稳财政的作用，而保障房则对过量的库存（包括商用），以及处于危机的房企资源进行盘活，激活地产链条。

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